España vive una de las crisis de acceso a la vivienda más complejas de su historia reciente. No se trata solo de un momento de mercado tenso, sino de un desequilibrio estructural que ha sido gestado durante más de una década por una combinación de factores urbanísticos, políticos y sociales. En Investleading creemos que comprender este contexto es clave para diseñar soluciones viables y responsables.
A continuación, desglosamos los principales factores que están frenando la disponibilidad de vivienda en España:
1. Desarrollo urbanístico paralizado: hasta 20 años para construir una vivienda
Según un informe de APCEspaña y Colliers, el proceso para transformar suelo en urbanizable, tramitar los planes parciales, completar la reparcelación y obtener licencias puede llevar entre 15 y 20 años. La consecuencia directa es que la falta de suelo finalista bloquea la capacidad de responder a la demanda. Este proceso está ralentizado por una combinación de factores que generan una parálisis administrativa: la burocracia excesiva, con informes sectoriales que pueden tardar más de un año en resolverse; la falta de coordinación entre distintas administraciones; el uso estratégico de alegaciones ciudadanas que ralentizan o paralizan proyectos; y una elevada inseguridad jurídica, que puede invalidar procedimientos enteros por motivos formales.
El retraso en los desarrollos urbanísticos está provocando que la oferta no pueda reaccionar con la agilidad que exige la demanda actual. Esta rigidez estructural no solo encarece el acceso a la vivienda, sino que también frena la inversión responsable y dificulta cualquier intento de planificación estratégica.
Además, según un reporte del Banco de España, el sector promotor y constructor se enfrenta a limitaciones adicionales: está dominado por pequeñas y medianas empresas, con acceso restringido a fondos propios y alta dependencia del crédito. La construcción industrializada, que permitiría reducir costes y tiempos, tiene escasa implantación, y se observa una caída en la productividad y en la disponibilidad de mano de obra cualificada. Todo ello limita la capacidad del sistema para transformar suelo en vivienda construida de forma eficiente y a gran escala.
A estas barreras estructurales se suma un incremento notable de los costes de construcción en los últimos años. Según UVE Valoraciones, los costes han aumentado un 65% desde 2016 y un 27,5% desde la pandemia, alcanzando los 1.066 €/m² en 2024. Esta presión se explica por el encarecimiento de materiales como el hormigón, el acero y los morteros, así como por la escasez de mano de obra cualificada, que ha elevado los costes laborales. Todo ello encarece el producto final y añade dificultad adicional a la puesta en marcha de nuevos desarrollos.
Incluso cuando se logra construir, el volumen es claramente insuficiente: según el Banco de España, entre 2022 y 2025 la vivienda nueva solo cubriría el 40% de la demanda nacional de nuevos hogares. En regiones como Canarias, Cataluña o la Comunitat Valenciana, esa proporción cae por debajo del 30%. Esto refleja un problema no solo de tiempos y costes, sino también de escala y planificación.
2. Un mercado del alquiler desequilibrado: se reduce el alquiler estable, crece el de temporada
El alquiler de temporada ha crecido un 25% interanual, mientras que el alquiler permanente se ha reducido un 3%, según datos de Idealista. En ciudades como Barcelona, el 47% de la oferta ya es de temporada. En Valencia, el 14%.
La legislación actual ha incentivado la migración del parque de vivienda habitual hacia usos temporales, por razones como: mayores beneficios a corto plazo, menor exposición a normativa y riesgo de impago, e, inseguridad jurídica y falta de protección al propietario.
Por otro lado, han surgido nuevas formas de habitar: el auge del teletrabajo, los intercambios académicos y la movilidad laboral han impulsado la demanda de estancias flexibles. En respuesta, ha proliferado el modelo de flexliving, con alojamientos amueblados, de corta y media duración, con servicios incluidos, diseñados para personas que residen solo unos meses en una ciudad. Estas soluciones se desarrollan principalmente sobre suelos terciarios, adaptándose a este nuevo perfil de usuario.
Como resultado, el mercado de alquiler residencial permanente se ha estrechado, generando más presión sobre los precios. Un reporte reciente del Banco de España confirma esta dinámica, señalando que en 2024 continuó el crecimiento de los usos residenciales alternativos —como el alquiler de temporada, de habitaciones o turístico—, dificultando la recuperación de la oferta estable en un contexto de escasa inversión institucional, tanto pública como privada.
3. Una demanda acumulada que presiona sin freno
Según el economista Gonzalo Bernardos, en España existe una demanda acumulada de entre 1 y 1,5 millones de hogares que aún no han podido acceder a una vivienda. Esto incluye a jóvenes que han postergado su primera compra, familias en viviendas inadecuadas, la llegada anual de más de 400.000 inmigrantes, y el creciente interés de compradores internacionales. En este contexto, el ritmo de construcción es insuficiente: se edifican unas 170.000 viviendas nuevas al año, cuando serían necesarias al menos 350.000 para equilibrar el mercado.
Esta presión no es solo nacional, también se manifiesta a nivel local. En Valencia, por ejemplo, se crearon 18.268 nuevos hogares en 2024, pero solo se construyeron 9.226 viviendas, lo que deja un déficit neto de 9.042 unidades en un solo año. Esta brecha refleja con claridad cómo el desequilibrio entre demanda y oferta se traduce en tensión sobre los precios y saturación del mercado.
Una parte clave de esta demanda insatisfecha la representan los jóvenes menores de 30 años. A pesar de ciertas mejoras en su empleo, su acceso a la vivienda sigue siendo limitado: su tasa de empleo es solo del 43,2%, con niveles elevados de paro (20,2%) y parcialidad (25,3%). Además, los precios de compra y alquiler han subido más que sus salarios. Todo esto ha reducido drásticamente su participación en el mercado: en 2007, representaban el 24,5% de los compradores; en 2024, apenas el 10,4%. Como consecuencia, se retrasa la emancipación y crece la dependencia del apoyo familiar.
4. Opinión del sector: se vende más, se alquila menos
Muchos propietarios optan por no alquilar sus viviendas debido al miedo a la ocupación o la “inquiokupación”, la percepción de que el sistema no los protege en caso de impago, y regulaciones que generan incertidumbre jurídica y reducen la rentabilidad esperada. Esta situación se ha intensificado tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 2023, que, si bien busca proteger a colectivos vulnerables, ha generado una percepción de desequilibrio en los derechos y obligaciones entre propietarios e inquilinos.
Como consecuencia, muchas viviendas que podrían estar en el mercado del alquiler se destinan a la venta directa, al alquiler de temporada o turístico, o directamente permanecen vacías. A esto se suma la retirada de fondos institucionales del mercado de alquiler residencial, lo que ha dejado el peso de la oferta en manos de particulares.
Este comportamiento tiene consecuencias directas en el mercado. Mientras el alquiler se reduce y se tensiona, la compraventa de viviendas sigue al alza. En 2024 se registraron unas 715.000 operaciones, un 12% más que el año anterior, con especial dinamismo en el mercado de segunda mano, que representa cerca del 90% del total, según el Banco de España.
La Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria de Idealista refuerza esta visión desde el sector:
- El 57% de las agencias espera vender más viviendas que el trimestre anterior.
- La captación de producto se mantiene, con precios en aumento.
- En el mercado del alquiler, en cambio, se observa estancamiento: menos viviendas disponibles, menos contratos cerrados y precios en subida.
- El 49% de los expertos prevé que los alquileres seguirán aumentando.
En otras palabras, el mercado está girando hacia la compraventa como consecuencia directa de la escasa oferta de alquiler estable y de un entorno regulatorio que no incentiva su recuperación.
5. Ausencia de una política de vivienda coordinada y con visión de largo plazo
El Banco de España, en su Informe Anual 2024, señala que uno de los principales retos del sector es la ausencia de una estrategia estructural de vivienda que combine planificación urbana, agilidad administrativa y visión de largo plazo.
Entre los datos más relevantes:
- Entre 2022 y 2024, se estima un déficit acumulado de entre 400.000 y 450.000 viviendas respecto al número de nuevos hogares creados.
- En 2023, se construyeron solo 2.365 viviendas públicas en alquiler, mientras el parque gestionado por las administraciones apenas alcanza las 300.000 unidades, frente a más de un millón gestionadas por particulares.
- La inversión residencial creció apenas un 1,7 % en 2024, a pesar del crecimiento económico general del país.
Además, España presenta uno de los niveles más bajos de vivienda social en Europa. Aunque en 2024 se construyeron 14.371 viviendas protegidas —la cifra más alta en una década—, el parque total de vivienda social apenas representa el 2,5% del total, muy por debajo de la media europea del 9,3%, y lejos de países como Países Bajos (30%), Austria (24%) o Dinamarca (20%). Esta brecha estructural evidencia la necesidad de reforzar el parque público de alquiler como pilar clave para mejorar el acceso a la vivienda.
El informe recomienda avanzar en una agenda estructural que incluya:
- La reducción de fricciones administrativas y regulatorias.
- El impulso a la construcción industrializada.
- Programas de aseguramiento público para arrendadores.
- Coordinación fiscal y legal entre distintos niveles de la administración.
En la práctica, esta falta de una estrategia clara se refleja en la desconexión entre normativas urbanísticas y objetivos políticos, la escasa colaboración público-privada y la inestabilidad regulatoria, lo que ralentiza proyectos y genera incertidumbre entre promotores, propietarios e inversores. En conjunto, estos factores no impiden la inversión, pero si dificultan una respuesta eficaz a la demanda estructural del país. Frente a un mercado cada vez más tensionado, urge una política estable, técnica y con visión de futuro que complemente la acción del sector privado.
Conclusión
El acceso a la vivienda no puede seguir tratándose como un problema cíclico. Es un desafío estructural que necesita liderazgo, colaboración y visión a largo plazo.
Desde Investleading compartimos el enfoque técnico del Banco de España y apoyamos la necesidad de una agenda estructural que impulse soluciones sostenidas en el tiempo. Pero creemos que, para lograr un impacto real, es necesario ir aún más allá. España necesita una estrategia de país que no solo aborde aspectos urbanísticos o fiscales, sino que también incorpore acciones concretas para reforzar la formación y disponibilidad de mano de obra cualificada en el sector de la construcción, así como para expandir de manera decidida el parque de vivienda social, que actualmente se encuentra muy por debajo de la media europea. Solo así será posible garantizar un acceso justo y equilibrado a la vivienda, especialmente para los colectivos más vulnerables.
En Investleading apostamos por una inversión inmobiliaria más consciente, centrada en generar valor real, no solo rentabilidad. Y lo hacemos con los pies en la tierra: sin promesas vacías, pero con compromiso firme de aportar soluciones que funcionen.
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Fuentes
- Idealista. (2025, mayo 21). Por qué faltan casas en España: Se tarda hasta 20 años en construir una promoción. Idealista News. https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/05/21/841079-de-quien-es-la-culpa-de-que-falten-casas-se-tarda-hasta-20-anos-en-construir-una?utm_medium=email&utm_campaign=news_daily&utm_campaigntype=retention&utm_creation=news_daily_20250521&utm_date_send=2025-05-2106:31:17&utm_link=m1TitularNode841079&utm_project=visitGeneration&utm_recipient_id=72486817684&utm_recipient_list=3&utm_source=newsletters
- Idealista. (2025, mayo 20). La oferta de alquiler permanente cae otro 3% mientras se dispara la de temporada un 25%. Idealista News. https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/05/20/845527-la-oferta-de-alquiler-permanente-cae-otro-3-mientras-se-dispara-la-de-temporada-un
- Idealista. (2025, mayo 19). Bernardos: “Muchos propietarios han destinado sus viviendas al alquiler de temporada y otros las han vendido”. Idealista News. https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/05/19/844004-bernardos-muchos-propietarios-han-destinado-sus-viviendas-al-alquiler-de-temporada
- Idealista. (2025, mayo 16). Las inmobiliarias no ven salida al problema del alquiler: sigue la escasa oferta y rentas al alza. Idealista News. https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/05/16/845055-las-inmobiliarias-no-ven-salida-al-problema-del-alquiler-sigue-la-escasa-oferta-y
- Idealista. (2024, octubre 23). Los economistas avisan: el problema de la vivienda no tiene solución a corto plazo. Idealista News. https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2024/10/23/820734-los-economistas-avisan-el-problema-de-la-vivienda-no-tiene-solucion-a-corto-plazo
- Idealista. (2025, abril 8). El coste de construcción sigue subiendo y ya alcanza 1.066 euros/m², según UVE. Idealista News. https://www.idealista.com/news/inmobiliario/construccion/2025/04/08/840140-el-coste-de-construccion-sigue-subiendo-y-ya-alcanza-1-066-euros-m2-segun-uve?utm_source
- Newtral. (2023, enero 17). España, a la cola de Europa en porcentaje de vivienda social construida en 2020. https://www.newtral.es/vivienda-social-espana-europa-datos/20230117/
- Valencia Plaza. (2025, junio 2). Valencia tiene un déficit de 9.042 viviendas frente a los hogares creados en 2024. https://valenciaplaza.com/valenciaplaza/plaza-inmobiliaria/valencia-tiene-un-deficit-de-9042-viviendas-frente-a-los-hogares-creados-en-2024
- Valencia Plaza. (2024, junio 3). Valencia tiene un déficit de 9.042 viviendas frente a los hogares creados en 2024. https://valenciaplaza.com/valenciaplaza/el-colapsp-de-la-vivienda-en-la-comunitat-faltan-mas-de-40000-inmuebles-hasta-2025
- Banco de España. (2024). Informe Anual 2024 (pp. 164–171). https://www.bde.es/wbe/es/publicaciones/informes-memorias-anuales/informe-anual/informe-anual-2024.html